项目拿错地, 比拿不到地更可怕!

摘要:北京时间20191118关于【项目拿错地, 比拿不到地更可怕!】的具体情况和说明,让www.syyjpx.cn新闻频道的以图文形式为您慢慢道来。

一个地产开发项目的成败,有个4321原则。拿地研判占了40%,设计规划占了30%,销售企划占了20%,市场机会占了10%。

也就是说,地拿错了,或者在错误的时间拿了地,就算设计、销售、企划推广做得再好,市场机会每次都能捕捉到,整个盘做完也就勉强及格,赚钱是不用想了,不赔就算不错了;如果地拿对了,或者在正确的时间拿了地,哪怕设计中规中矩,哪怕后期销售、企划推广很普通,点又很背,各种小反弹,各种小阳春都没有捕捉到,这个盘还是可以拿到70多分,赚点钱没有问题。

投资人每天总有那么1、2、3、4……块地,每个人都想不拿错地,不拿贵地,不漏拿地。事实却是,要不就是贵了,要不就是偏了,要不就是权属关系太复杂,要不就是没抢到,反正就是,难拿到好地!抢到的地,卖不好价钱,又怪地拿的不好,投拓狗们经常感觉里外不是人。

今天,我们就聊聊投资人怎么才不会买错地~

准确把握拿地周期

房地产项目开发就像养猪一样,产品生产周期长,其投资-生产-销售符合蛛网周期理论。地拿得是否合适,首要取决于能否精准把握市场周期波动。

从投资角度,这个周期又包括行业市场周期、城市发展周期、企业自身拿地周期。

1.行业市场周期

2016年以来,国内城市土地成本上涨幅度已普遍达到50%,这意味着房价预期涨幅起码要在30%,甚至很多已经翻倍。

拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。所以,拿地也要有周期逻辑,不能盲目拿地。

下图是2011年初-2014年底的市场周期,至2014年9月,18家典型企业拿地面积已连续数月降至谷底,如果你也谨慎拿地,那绝不能说你错。但如果你能连续捡着几块底价地,就可以年底领一个勤劳小蜜蜂奖了。15、16年产品推出,市场会对你的拿地成果给予最好的证明。

对于小房企,可以从市场走势和标杆企业动态来判断拿地周期,行业标杆企业的动向往往很能说明问题,因为这些企业都不乏精兵强将,如果他们都往左走了,我一个人往右,那肯定是我错了。

2.城市发展周期

地产黄金时代的一路凯歌让我们曾自负地以为无不可破,随着2017年以来全国市场高度“分化”,每个城市的发展周期已经成为投资考量的重要标准。没有不能进入的城市,就看你什么时候出的手。

是不是几年前觉得合肥市场很一般、量价平平?16、17年可是让所有人耳目一新了一把,可你有货卖吗……杭州曾让不少企业赚得盆满钵满,挥毫大举进入的时候可有发现,单2017年度,外来新进杭州企业数量超过20家,供应量的极速攀升其实早有伏笔。

城市分化的显著表现在于每个城市的发展已处在各自不同的周期阶段。因此在当前市场阶段下,透彻地分析城市发展周期至关重要,而这当中又有所区分,城市与城市之间的产业、人口、经济甚至行政长官的施政策略分化极大,每个城市的房地产市场发展阶段不同,如果还用一刀切的方法研究城市投资布局那就out了~

我们需要根据不同特征的城市进行分类。比如说核心二线城市,经济没问题,市场也成熟,更多的重心关注则在于市场的存量、竞争格局、需求导向和城市内部各板块的进入策略。像碧桂园大卖的那些三四线城市,再用市场数据去判断,估计就只能一场空了。

3.企业自身拿地周期

拿地不是你想拿就能拿的。政府有自己拍地的节奏,而且这个节奏是不透明的,符合公司产品发展定位的地,政府不推,政府推的地,你又看不上或做不下来;就算搞定可以“勾地”,价格也不一定能谈得拢;价格做了妥协,定位和公司预期的又不一样。当房子好卖时,想拿地,但是别人也卖得好,更想发展,肉少狼多、地价攀升,常常看到央企大刀阔斧轻松摘个地王,民企的老板们应该不会允许这么血腥的事情常发生,不然投拓狗们几个脑袋也不够掉的。

同时,企业也有自己的战略布局节奏,投资人要做的就是充分了解自身企业的战略规划,以不变应万变。偶尔会听到企业定了全年指标,结果发现全部的货值和潜在货源加总都达不到指标的。对了,这就是老板提出的考验。企业的投资节奏关系着中长期企业发展的源动力,你的拿地节奏与公司战略发展需要匹配上了吗?

准确把握城市特征

1.城市特征

这里说的城市特征指的是首次进入或深耕。

武汉好不好?大部分的企业都铁了心的要进武汉,国家中心城市、全国的铁路枢纽城市,无论是宏观指标或者市场表现都不差,外来龙头企业早就各霸一方,但是不少当地的朋友会友情提示,如果首次以招拍挂形式进入的外来企业,没啥钱赚。想获取更好的利润回报,请再接再厉继续深耕。所以根据不同的城市特征,不能仅单项目看得失。

这样的投资需要时间的验证,战略布局需要长远的眼光!

2.是否在城市中合适的区域拿地

西安很熟吧,别看存量不小,可是翻翻过往的数据,西安就是那种无论全国市场好或者不好,它就在那里,看云卷云舒,宠辱不惊。没有强烈的起落,却总有稳定的基数。西咸一体化的推动应运而生了大量的土地供应,国家级新区概念,听起来似乎堪比上海的浦东新区,如果你一激动扎进去,那一时半会估计爬不出来。即便是基本面不错的城市,也会有些还没熟的地方。

你说无锡市场不好吗?可即便是面对着40几个月的超高去化周期,依然有企业在深耕拿地,如同一句鸡汤说的,站在谷底,四面都是朝上的。又或者说,你没有真正了解这个城市。

阜阳是传统的农业大市、全国贫困县占了三个,市场行不行?这个三线城市有1200万人口,每年近300万农民工外出务工。近几年农民工收入持续增长、秒杀很多高级白领,农民工返乡置业形成一股强大的购买力。同时,政府史无前例的货币化棚改直接带动了当地百姓的买房需求,这两年阜阳楼市可谓量价齐升、突飞猛进,类似这样的城市还有不少。

总有那么些个性的城市,你必须要迎合他的特性。尤其在远离核心城市的时候,投资往往有了更多种选择方式。不妨碍我们在进入一个新城市之前,先去了解一下最入乡随俗的方式。比如,万科对城市进入策略有一套研究方法,通过房地产市场上升潜力的系统研究,选择在房地产市场价值实现潜力高,房价满足快速上升条件的城市进入;根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件,判断聚焦区域;借鉴当地成功企业的发展经验,结合自身条件最终确定进入的目标城市。

(来源:房地产观察家)

文章来源:房地产观察家


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